디딤돌 대출 자산 심사 시 분양권과 입주권도 주택 수에 포함될까?

내 집 마련을 위해 청약에 당첨되어 분양권을 가지고 있거나, 재개발 구역의 입주권을 매수한 분들이 가장 많이 하는 오해가 있습니다.

"아직 건물이 완공되지 않았으니 나는 무주택자 아닌가요?" "등기가 없으니까 집이 없는 거나 마찬가지잖아요."

과거에는 이 말이 맞았습니다. 하지만 부동산 정책이 강화되면서, 이제는 '분양권'이나 '입주권'도 엄연한 주택으로 간주되는 경우가 많아졌습니다. 특히 서민을 위한 저금리 상품인 '디딤돌 대출' 심사에서는 이 기준이 매우 엄격하게 적용됩니다. 자칫 분양권 하나 때문에 '유주택자'로 분류되어 대출이 거절되거나, 자산 기준(5.06억 원)을 초과하여 탈락하는 사례가 빈번합니다.

이 글에서는 2026년 현재 기준으로, 디딤돌 대출 심사 시 분양권과 입주권이 주택 수와 자산 평가에 미치는 영향을 낱낱이 파헤쳐 드립니다. 애매한 기준 때문에 불이익을 당하지 않도록 꼼꼼히 확인하세요.

1. 무주택 판정 기준: 2018년 9월 13일의 경계선

디딤돌 대출은 원칙적으로 '세대원 전원이 무주택'이어야 신청 가능합니다. 그렇다면 분양권을 가진 사람은 무주택자일까요, 유주택자일까요? 정답은 '취득 시점에 따라 다르다'입니다.

정부는 2018년 9.13 부동산 대책을 통해 주택 공급 규칙을 개정했습니다. 이에 따라 2018년 12월 11일 이후에 취득(청약 당첨 또는 매수 계약)한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다.

핵심 정리

2018년 12월 10일 이전 취득: 무주택으로 인정 (단, 자산 가액에는 포함)
2018년 12월 11일 이후 취득: 유주택자로 간주 (디딤돌 대출 신청 불가)

즉, 최근에 청약에 당첨되었거나 분양권을 매수한 상태에서, 또 다른 집을 사기 위해 디딤돌 대출을 신청한다면 '1주택자'로 간주되어 대출이 거절됩니다. (단, 처분 조건부 등 예외가 있을 수 있으나 원칙적으로는 불가합니다.)

✨ Pro-Tip: 해당 분양권에 입주하기 위한 잔금 대출은? 만약 분양권을 가지고 있고, 그 아파트가 완공되어 입주할 때 받는 잔금 대출(디딤돌)이라면 당연히 가능합니다. 이때는 분양권 자체가 '구입 대상 주택'이 되기 때문입니다. 문제가 되는 것은 "분양권 A를 가진 상태에서 구축 아파트 B를 사려고 할 때"입니다.

2. 자산 심사 시 분양권 가액 평가 방법 (프리미엄 포함?)

디딤돌 대출은 부부 합산 순자산이 5.06억 원(2026년 기준) 이하여야 합니다. 분양권은 등기된 부동산이 아니기 때문에 '공시지가'가 없습니다. 그렇다면 자산 가액은 어떻게 평가할까요?

평가 기준: 총 분양가(공급가액)가 아닌 '실제 납입한 금액 + 프리미엄'

많은 분들이 "총 분양가가 6억이면 자산 초과 탈락인가요?"라고 걱정하시지만, 다행히도 대출 신청일 현재까지 실제로 납부한 금액만 자산으로 잡힙니다.

항목	포함 여부	비고
계약금	포함	실납부액 기준
중도금	포함	대출받았어도 자산(+)으로 잡힘 (중도금 대출은 부채(-)로 차감)
잔금	미포함	아직 납부 전이라면 제외
프리미엄(P)	포함	매수 시 신고한 실거래가 기준

예를 들어, 분양가 6억 원 아파트의 계약금 6천만 원과 중도금 1억 원을 납부했다면, 자산은 1억 6천만 원으로 평가됩니다. 여기서 중도금 대출 1억 원이 있다면 이는 부채로 잡혀 순자산은 6천만 원이 됩니다. 따라서 분양권 자체만으로는 자산 기준(5.06억)을 초과하기 쉽지 않습니다.

3. 예외적으로 '무주택'으로 인정되는 경우

분양권을 가지고 있어도 무주택으로 인정받아 디딤돌 대출이 가능한 예외 사례가 있습니다.

1. 미분양 분양권 (최초 계약): 청약 경쟁 없이 선착순 등으로 계약한 '미분양 분양권'을 최초 계약자가 보유한 경우에는 주택 수에 포함하지 않습니다. (단, 이를 매수한 승계 취득자는 주택 수 포함)

2. 처분 조건부 대출: 기존 분양권(주택)을 입주 전까지 처분하겠다는 약정(서약서)을 쓰고 대출을 받는 경우입니다. 하지만 디딤돌 대출은 1주택자 갈아타기 조건이 매우 까다로우므로(기존 주택 처분 기간 등), 은행 심사역과 사전 상담이 필수입니다.

4. 입주권(재개발/재건축) 보유 시 주의사항

재개발·재건축 조합원 입주권은 분양권보다 더 강력한 '주택'으로 간주됩니다. 기존 건물이 철거되어 멸실된 상태라도 입주권(토지 지분)을 가지고 있다면 유주택자입니다.

특히 입주권은 자산 평가 시 '권리가액(기존 부동산 평가액) + 추가 분담금 납부액'으로 계산되므로, 분양권보다 자산 가액이 훨씬 높게 잡힐 수 있습니다. 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택 구입용 디딤돌 대출을 받는 것은 사실상 불가능에 가깝다고 보셔야 합니다.

5. 자주 묻는 질문 (상속, 증여받은 경우)

Q. 부모님께 상속받은 분양권 공유 지분도 주택인가요? A. 상속으로 인해 주택(또는 분양권)의 공유 지분을 취득한 경우, 이를 부적격 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분하면 처음부터 주택을 소유하지 않은 것으로 간주하는 구제 조항이 있습니다. 하지만 처분 전까지는 전산상 유주택자로 잡혀 대출 신청이 반려될 수 있으니, 미리 처분하거나 소명 자료를 준비해야 합니다.

➡️ 디딤돌 대출 신청 자격 상세 해설: 부부 합산 소득과 자산 심사 기준 통과 전략

자산 심사의 전체적인 기준이 궁금하다면 상위 글을 확인하세요.

결론

분양권과 입주권은 '미래의 주택'입니다. 정부는 이를 사실상 주택으로 간주하여 디딤돌 대출의 문턱을 높였습니다. 본인이 보유한 권리가 2018년 12월 11일 이후 취득한 것인지, 그리고 자산 가액 산정 시 얼마로 잡히는지 정확히 계산해 보는 것이 중요합니다.

작은 권리 하나 때문에 저금리 혜택을 놓치는 일이 없도록, 대출 신청 전 반드시 '청약홈'이나 '부동산원' 사이트에서 본인의 주택 소유 이력을 조회해 보시기 바랍니다.

(작성자 정보: 글쓴이 '정책설계사' / 정부 지원 정책 분석가, 주택 금융 제도 해설 전문가)

(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)

(현지 사정 및 정부 정책 변경에 따라 정보가 변경될 수 있으니, 신청 전 주택도시기금 공식 홈페이지를 반드시 확인하는 것을 권장합니다.)