신생아 특례 대출을 받기 위한 주택 가격(9억 이하) 및 실거주 의무 조건은 어떻게 되나요?

신생아 특례 대출은 한도(5억)와 금리(1%대) 외에도, 대상이 되는 주택에 대한 명확한 기준이 정해져 있습니다.

아무리 대출 한도가 많이 나와도, 내가 사려는 집이 이 기준을 통과하지 못하면 대출 자체가 불가능합니다.

"매매가는 9억인데, KB시세는 9억 1천만 원이면 어떻게 되나요?", "오피스텔도 가능한가요?", "대출받고 바로 이사 가야 하나요?"

오늘은 신생아 특례 대출 주택 가격 기준인 '9억 원 이하'의 정확한 의미와 '전용 면적 85㎡' 기준, 그리고 많은 분이 놓치기 쉬운 신생아 특례 대출 실거주 의무 조건까지 상세하게 알려드립니다.

1. 주택 가격 기준: 9억 원 이하 (시세 vs 매매가)

신생아 특례 대출로 구입(또는 대환)하려는 주택의 가격은 9억 원 이하여야 합니다. 이 가격을 판단하는 기준은 다음과 같습니다.

은행은 아래 3가지 가격을 비교하여 가장 낮은 금액을 주택 가격으로 봅니다.

매매 가격: 실제 부동산 매매 계약서에 적힌 거래 금액
KB시세 또는 한국부동산원(REB) 시세: 은행에서 담보 가치를 평가할 때 기준으로 삼는 공신력 있는 시세
감정평가액 (시세가 없는 경우): 빌라, 신축 등 시세 조회가 어려운 경우 은행이 지정한 감정평가 법인이 평가한 금액

시세와 매매가 중 하나라도 9억 원을 넘으면?

(예시 1) 매매가 8억 9천, 시세 9억 1천만 원: 이 경우, 더 낮은 금액인 '매매가(8억 9천)'를 기준으로 할 것 같지만, 은행은 담보 가치(시세)가 9억 원을 초과했으므로 대출이 불가할 가능성이 높습니다. (담보물 자체가 기준 초과)

(예시 2) 매매가 9억 1천, 시세 8억 9천만 원: 이 경우, '시세(8억 9천)'가 9억 원 이하라 기준은 충족하지만, 대출 한도(LTV)는 매매가(9억 1천)가 아닌 낮은 금액, 즉 시세(8억 9천)를 기준으로 계산됩니다. (소위 '업계약'으로 의심받을 수도 있습니다.)

결론적으로, 매매가와 시세 모두 9억 원 이하인 주택을 선택하는 것이 가장 안전합니다.

2. 주택 면적 및 종류: 전용 면적 85㎡ 이하 (오피스텔?)

주택 가격 기준을 통과했더라도, 면적과 종류 기준을 통과해야 합니다.

전용 면적 85㎡ (약 25.7평) 이하

등기부등본상의 전용 면적(현관문 열고 들어가는 실제 우리 집 면적)이 85㎡ 이하여야 합니다. (흔히 말하는 '33평형' 아파트의 전용 면적이 보통 84.9㎡입니다.)

단, 수도권을 제외한 읍/면 지역은 100㎡(약 30.2평) 이하까지 허용됩니다.

오피스텔, 생활형 숙박시설은 '불가'

신생아 특례 대출은 주택법상 '주택'을 대상으로 합니다. 따라서 아파트, 빌라(다세대), 연립, 단독주택 등은 가능하지만, 등기부등본상 '업무시설'이나 '숙박시설'로 분류되는 주거용 오피스텔(주거형)이나 생활형 숙박시설(생숙)은 원칙적으로 대출이 불가능합니다.

3. 실거주 의무 조건: 1년 이상 (예외 조항 포함)

신생아 특례 대출은 갭투자(전세 끼고 집 사기)를 막고, 출산 가구의 실제 거주를 지원하기 위한 목적이므로 실거주 의무가 부여됩니다.

의무 내용: 대출 실행일로부터 1개월 이내에 전입신고를 완료해야 하며, 전입일로부터 1년 이상 해당 주택에 실거주해야 합니다.
적용 대상: 주택 구입자금(신규, 대환) 대출자에게 적용됩니다. (전세대출은 당연히 실거주)
위반 시: 실거주 의무를 위반한 사실이 적발될 경우, 대출금을 즉시 회수(기한의 이익 상실)하고 3년간 정책 대출 이용에 제한을 받을 수 있습니다.

👤 Case Study: 실거주 의무를 지키지 못할 경우?

Case Study: 대출 실행 6개월 후, 해외 발령이 난 A씨

- 상황: A씨는 1월에 신생아 특례 대출을 받아 입주 및 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 6개월 후인 7월, 갑작스러운 회사 사정으로 2년간 해외 지사로 발령받게 되어 가족 모두가 이사해야 하는 상황입니다.

- 분석 (예외 사유): A씨는 1년 실거주 의무를 채우지 못했습니다. 하지만 '실거주 의무 예외 조항'이 있습니다.

실거주 의무 예외 사유 (주택도시기금 지침): 근무지 이전 (해외 근무 포함) 자녀의 학업 (타 시/도 전학) 질병 치료 (타 시/도 입원) 상속 주택으로 이전 등

- 결론: A씨의 '해외 근무 발령'은 명백한 예외 사유에 해당합니다. A씨는 즉시 은행에 관련 서류(재직증명서, 발령장 등)를 제출하여 실거주 의무 예외(유예)를 인정받아야 합니다. 인정받을 경우, 대출금 회수 등의 불이익을 받지 않습니다.

➡️ 신생아 특례 대출 A to Z: 2026년 완벽 가이드 (핵심 총정리)

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세자금 대출도 실거주 의무 1년이 있나요?

A. 전세자금 대출은 '실거주'가 기본 전제이므로, 1년 의무 조항은 따로 없습니다. 단, 전입신고는 필수이며, 계약 기간 동안 해당 주택에 거주해야 합니다. 중간에 이사하면 대출금을 상환해야 합니다.

Q. 1년 실거주 의무 기간 동안 전세나 월세를 주면 안 되나요?

A. 네, 절대로 안 됩니다. 실거주 의무 기간(1년) 동안 해당 주택을 임대(전세, 월세)하는 것은 명백한 위반이며, 적발 시 대출금 즉시 회수 대상입니다.

5. 결론: 집 계약 전, 3가지 기준을 반드시 확인하세요

신생아 특례 대출을 받기 위해 집을 알아보고 계신다면, 마음에 드는 매물을 찾았을 때 계약서에 도장을 찍기 전 아래 3가지를 반드시 확인해야 합니다.

가격: 매매가와 KB시세가 모두 9억 원 이하인가?
면적/종류: 전용 면적이 85㎡ 이하이며, 등기부상 '주택'이 맞는가? (오피스텔 X)
거주: 대출 실행 후 1년 이상 실거주가 가능한가?

이 3가지 기준(신생아 특례 대출 주택 가격, 면적, 실거주 의무)을 모두 충족하는 주택을 찾아, 소중한 우리 아이와 함께할 안정적인 보금자리를 마련하시길 바랍니다.

(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)

(주택 가격 산정 기준 및 실거주 의무 예외 조항은 주택도시기금 지침 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 반드시 취급 은행을 통해 본인의 사례가 기준에 부합하는지 최종 확인하시기 바랍니다.)

* 작성자 정보: (글쓴이: 정책설계사) 정부 지원 정책 분석가, 주택 금융 제도 해설 전문가