신생아 특례 대출의 실제 구입자금 및 전세자금 최대 한도는 얼마까지 가능한가요?

"신생아 특례 대출, 최대 5억 원까지 가능!"

뉴스 헤드라인에서 가장 많이 본 문구일 것입니다. 하지만 이 '최대 5억'이라는 숫자가 모든 사람에게 적용되는 것은 아닙니다. 이는 '주택 구입 자금' 기준이며, '전세 자금'의 한도는 또 다릅니다.

또한, 이 최대 한도는 LTV(주택 가격 대비)나 보증금 비율 등 여러 조건과 맞물려 실제 내가 손에 쥘 수 있는 금액이 결정됩니다.

오늘은 신생아 특례 대출 최대 한도가 주택 구입 자금(5억 원)과 전세 자금(3억 원)에 대해 각각 어떤 조건으로 적용되는지, 그리고 나의 실제 한도는 이 최대 한도와 어떤 관계가 있는지 상세하게 분석해 드립니다.

1. 주택 구입자금 최대 한도: 5억 원의 의미

신생아 특례 대출로 주택을 구입할 때, 상품 자체가 내어줄 수 있는 최대 금액이 5억 원이라는 뜻입니다.

여러분이 9억 원짜리 주택을 LTV 70%(6억 3천만 원)로 구매하더라도, 대출은 5억 원까지만 실행됩니다. 나머지 1억 3천만 원과 LTV 30%(2억 7천만 원)는 본인의 자금(현금, 신용대출 등)으로 마련해야 합니다.

즉, 5억 원은 LTV나 DTI 같은 다른 규제와 상관없이 '이 상품의 한계선(Cap)'이라고 이해하시면 됩니다.

주택 구입이 아닌 전세 자금의 경우, 최대 한도는 수도권(서울, 경기, 인천) 기준 3억 원입니다. (수도권 외 지방은 2억 원)

이는 수도권에서 5억 원 이하의 전세 보증금(지방 4억) 계약 시, 최대 3억 원까지 빌릴 수 있다는 의미입니다.

단, 전세 자금은 주택 구입(LTV 70%)과 달리, '임차보증금의 80% 이내'라는 강력한 추가 조건이 붙습니다.

(예시) 수도권 4억 원 전세 계약 시 보증금의 80% = 3억 2천만 원 최대 한도 = 3억 원 둘 중 더 적은 3억 원까지만 대출이 가능합니다. (본인 부담금 최소 1억 원 필요)

최대 한도 5억 원(구입) / 3억 원(전세)은 말 그대로 '최대'일 뿐, 나의 실제 한도는 LTV, DTI 규제에 따라 이보다 훨씬 적어질 수 있습니다.

나의 최종 한도는 아래 3가지 조건 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.

위 예시의 경우, LTV 한도는 4억 2천만 원, DTI 한도는 3억 8천만 원이므로, 상품 최대 한도 5억 원에 미치지 못하고 가장 낮은 금액인 3억 8천만 원이 실제 대출 한도가 됩니다.

LTV와 DTI 규제가 최대 한도와 어떻게 연관되는지 실제 사례로 비교해 보겠습니다. (두 사람 모두 소득은 DTI 5억 한도를 충족한다고 가정)

- 상황: A씨는 9억 원 주택(최대 기준)을 LTV 70%로 구매하려 합니다.

- LTV 한도 계산: 9억 원 x 70% = 6억 3천만 원

- 실제 한도: LTV 한도는 6억 3천만 원이 나왔지만, 상품의 최대 한도(Cap)가 5억 원이므로, A씨는 최대 5억 원까지만 대출받을 수 있습니다. (자기 자본 4억 원 필요)

- 상황: B씨는 6억 원 주택을 LTV 70%로 구매하려 합니다.

- LTV 한도 계산: 6억 원 x 70% = 4억 2천만 원

- 실제 한도: B씨의 LTV 한도는 4억 2천만 원입니다. 이는 상품 최대 한도 5억 원보다 적습니다. 따라서 B씨는 최대 4억 2천만 원까지만 대출받을 수 있습니다. (자기 자본 1억 8천만 원 필요)

A. 아닙니다. 생애 최초 LTV 80%를 적용받더라도, 상품의 최대 한도인 5억 원을 넘을 수는 없습니다. LTV 80% 혜택은 6억 2,500만 원 이하의 주택을 구매할 때(6.25억 x 80% = 5억) 자기 자본 비율을 줄여주는 효과가 큽니다.

A. 네, 동일합니다. 기존에 다른 전세대출을 이용 중이던 2023년 이후 출산 가구가 신생아 특례 전세대출로 대환(갈아타기)할 때에도, 최대 한도는 3억 원(수도권)이며, 현재 보증금의 80% 이내여야 합니다.

신생아 특례 대출의 '최대 한도'는 우리가 받을 수 있는 금액의 상한선일 뿐, 실제 한도를 보장하는 금액이 아닙니다.

신생아 특례 대출 최대 한도인 5억 원(구입) 또는 3억 원(전세)을 모두 받기 위해서는, 이 금액보다 LTV(집값/보증금 기준)와 DTI(소득 기준) 한도가 더 높게 나와야 합니다.

따라서 대출을 계획할 때는 '최대 5억'이라는 말만 믿고 계획을 세우기보다, 구매하려는 주택의 가격과 본인의 소득을 기준으로 은행과 상담하여 '나의 실제 한도'가 얼마인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)

(대출 한도는 개인의 신용도, 소득, 부채 현황 및 정부 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 한도는 반드시 주택도시기금 '기금e든든' 또는 취급 은행을 통해 상담받으시기 바랍니다.)

* 작성자 정보: (글쓴이: 대출마스터) 前 은행 대출 심사역, 금융 제도 분석 전문가