청년 전세사기 피하는 법: 집 계약 전 반드시 확인할 3가지 (2026년)
안녕하세요. 전문 주거정책 데이터 분석가입니다.
정부의 든든한 저금리 대출(중기청, 버팀목)을 받아 드디어 꿈에 그리던 전셋집을 구하는 순간. 하지만 그 설렘이 '악몽'이 되는 것은 한순간입니다.
부동산 계약 경험이 적은 청년들은 전세 사기 범죄의 가장 쉬운 표적이 됩니다. "은행 대출 끼고 하니 괜찮겠지", "부동산 중개인이 알아서 해주겠지"라는 안일한 생각이, 여러분의 소중한 보증금 전액을 잃게 만들 수 있습니다.
정부 지원을 받는 것만큼, 아니 그보다 100배 더 중요한 것은 '내 돈을 안전하게 지키는 것'입니다.
오늘은 2026년 기준으로, 청년 전세사기 피하는 법을 위한 '계약 전, 계약 시, 계약 후' 3단계 필수 체크리스트와, 여러분의 보증금을 100% 지켜줄 '전세보증보험'에 대해 완벽하게 알려드립니다.
🚨 전세 사기 핵심 수법: 왜 당하는가?
적을 알아야 이길 수 있습니다. 사기꾼들은 청년들의 '정보 부족'과 '불안감'을 이용합니다.
- 신축빌라/오피스텔 (깡통전세): 집값(매매가)이 3억인데, 전세 보증금을 2억 8천 ~ 3억에 맞춥니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면, 나는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못합니다.
- 이중계약: 중개인이나 집주인 대리인이 집주인에게는 '월세 계약'을 했다고 속이고, 세입자(청년)에게는 '전세 계약'을 하여 보증금을 가로챕니다.
- 신탁 사기: 집주인이 '신탁회사'에 집을 맡긴 상태(등기부등본에 '신탁' 표시)인데, 이를 숨기고 세입자와 계약합니다. 이 계약은 법적 효력이 없습니다.
이 모든 사기는 '계약 전 3가지'만 확인했어도 99% 막을 수 있었습니다.
1단계 [계약 전]: '등기부등본'과 '시세' 확인
집이 마음에 들어도, 가계약금을 보내기 전에 반드시 해야 할 일입니다.
(1) 🚨 등기부등본 확인 (인터넷등기소 700원)
등기부등본(등기사항전부증명서)은 이 집의 '신분증'입니다.
[갑구: 소유권]
- 확인 1: 계약하려는 사람(신분증)과 등기부등본 '갑구'의 '소유자' 이름이 일치하는가?
- (불일치 시) "대리인입니다." -> 집주인의 '인감증명서가 첨부된 위임장'을 반드시 요구해야 합니다.
- (위험) '신탁', '가압류', '경매' 글자가 있는가? -> 절대 계약 금지.
[을구: 저당권]
- 확인 2: '을구'에 '근저당설정'(집주인이 이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈)이 있는가?
- (안전) '을구'가 깨끗함 (근저당 없음) -> 가장 좋음 (1순위).
- (위험) 근저당 금액 + 나의 전세 보증금 > 집 매매 시세의 70% -> 깡통전세 위험!
(2) 🚨 매매 시세 확인 (깡통전세 예방)
등기부등본 '을구'를 분석하기 위해, 이 집의 '매매가'를 알아야 합니다.
(예시) 전세 보증금: 2억 5천만 원 등기부 '을구' 근저당: 1억 원 이 집의 매매 시세 (네이버부동산, 실거래가 조회): 3억 5천만 원
(계산) (근저당 1억) + (내 보증금 2억 5천) = 3억 5천만 원 = 매매가 100% (결론) 초고위험 '깡통전세'. 집이 경매에 넘어가면 은행이 1억을 먼저 가져가고, 나는 남은 2억 5천을 돌려받지 못합니다. 절대 계약 금지.
안전 마지노선은 [근저당 + 내 보증금 ≤ 매매가의 70%]입니다.
2단계 [계약 시]: '특약사항'과 '집주인 확인'
위험이 없음을 확인하고 계약서를 작성하는 단계입니다.
(1) 🚨 집주인 대면 계약 (이중계약 예방)
가장 좋은 것은 '집주인 본인'과 신분증을 대조하며 계약하는 것입니다.
만약 대리인(배우자, 중개인 등)과 계약 시, ①집주인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장, ②집주인과의 영상 통화를 통해 위임 사실을 반드시 확인해야 합니다.
보증금은 반드시 '등기부등본 상 소유자' 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. (중개인 계좌 절대 금지)
(2) 🚨 '특약사항' 추가 (나의 방패)
계약서의 '특약사항' 란에 아래 3가지 문구는 무조건 넣는 것이 좋습니다.
- "임대인은 임차인의 전세자금대출(버팀목/중기청 등) 실행에 적극 협조한다." (대출 승인 거절 시 대비)
- "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험(HUG/HF) 가입에 동의하며 필요시 협조한다." (가장 중요)
- "임대인은 잔금일(이사일) 익일까지 본 주택에 대한 새로운 근저당 설정 및 소유권 이전을 하지 않는다." (대항력 확보용)
만약 집주인이 2번, 3번 특약을 거부한다면, 그 집은 사기 위험이 있거나 이미 보증보험 가입이 거절되는 '하자'가 있는 집이므로 피하는 것이 좋습니다.
3단계 [계약 후]: '대항력' 확보와 '보증보험' 가입 (최종 방어)
계약과 이사를 마쳤다고 끝이 아닙니다. 나의 보증금을 법적으로 지키는 '최종 방어' 절차입니다.
(1) 🚨 대항력 확보 (전입신고 + 확정일자)
잔금일(이사일) 당일, 즉시 주민센터(혹은 인터넷)에서 2가지를 해야 합니다.
- 전입신고: 내가 이 집에 이사 왔음을 신고.
- 확정일자: 나의 계약서가 법적으로 이날 존재했음을 증명.
이 두 가지를 마쳐야 다음 날 0시부터 '대항력'(집이 경매에 넘어가도 후순위보다 내 돈을 먼저 받을 권리)이 생깁니다. (특약 3번이 필요한 이유)
중기청/버팀목 대출을 받았다면, 은행에서 이 2가지를 이사 다음 날까지 제출하라고 요구하므로 필수입니다.
(2) 🚨 전세보증금 반환보증보험 (HUG/HF) 가입
청년 전세사기 피하는 법의 '최종병기'이자 '필수'입니다.
이는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우(사기, 깡통전세, 역전세 등), 보증기관(HUG, HF)이 나에게 보증금을 '대신' 돌려주는 보험입니다.
- HUG (주택도시보증공사): 가장 보편적. (전세금의 약 0.128%를 2년간 보험료로 납부)
- HF (한국주택금융공사): 버팀목/중기청 대출을 받았다면, 은행에서 '대출'과 '보증보험'을 한 번에 가입(HF 전세지킴보증)할 수 있어 편리합니다.
중기청 100% 대출을 받았다면 HUG 보증보험이 자동 가입됩니다. 버팀목이나 중기청 80% 대출을 받았다면, 은행에서 "HF 보증보험도 같이 가입할게요"라고 반드시 말해야 합니다.
보증보험료(2년에 20~30만 원)를 아끼려다 2~3억을 잃습니다. 보증보험은 '선택'이 아닌 '의무'입니다.
전세 사기 예방 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. '공인중개사'가 괜찮다고 하는데, 믿어도 되나요?
A1. 100% 믿으면 안 됩니다. 중개사는 '계약 성사'가 목적인 사람입니다. 물론 대부분의 중개사는 양심적이지만, 일부는 집주인과 짜고 위험한 매물을 '안전하다'고 속이기도 합니다. '등기부등본'과 '시세'는 중개인의 말만 믿지 말고, 내가 직접 떼보고 조회해야 합니다.
Q2. '다세대'와 '다가구'는 뭐가 다른가요? 사기 위험은?
A2. 매우 중요합니다. '다세대(빌라)'는 호수별로 주인이 다릅니다. '다가구(원룸 건물)'는 건물 전체가 1명의 주인입니다. 다가구는 나보다 먼저 전입신고한 '선순위 세입자'가 몇 명인지, 그들의 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. (특약: "임대인은 선순위 보증금 내역을 고지한다.")
Q3. 집주인이 '세금 체납'이 있는지 어떻게 아나요?
A3. 2023년부터 법이 개정되어, 계약 전 임대인(집주인)의 동의를 받아 '미납국세(세무서)' 및 '미납지방세(주민센터)' 열람이 가능합니다. 만약 집주인이 이를 거부한다면, 세금 체납으로 집이 압류될 위험이 있으니 계약을 피해야 합니다.
Q4. 이미 계약했는데, 보증보험 가입이 거절됐어요. 어떡하죠?
A4. 최악의 상황입니다. 보증기관이 "이 집은 위험해서 보험 안 받아줌"이라고 선언한 것입니다. 이 경우, 계약서 특약(보증보험 가입 협조)을 근거로 집주인에게 계약 파기(계약금 반환)를 요구하거나, 2년간 불안에 떨며 살아야 합니다. 이 때문에 '가계약' 전에 보증보험 가입이 가능한지부터 확인해야 합니다.
결론: '귀찮음'이 '안전'을 이기게 두지 마세요
청년 전세사기 피하는 법은 '운'이 아니라 '지식'과 '실천'입니다.
등기부등본 떼기(700원), 시세 조회하기, 특약 넣기, 보증보험 가입하기. 이 4가지 '귀찮은' 절차는, 여러분의 전 재산일 수 있는 소중한 보증금을 100% 지켜주는 가장 확실한 방법입니다.
정부 지원 대출을 알아보는 것만큼, 아니 그 이상으로 꼼꼼하게 안전장치를 확인하시길 바랍니다.
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(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)
(부동산 법률 및 보증보험 규정은 예고 없이 변경될 수 있으니, 계약 시점의 최신 법령과 HUG/HF 등 공식 기관의 안내를 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.)
(글쓴이: OOO 전문 주거정책 데이터 분석가)